Si noti che, in definitiva, cedendo la nuda proprietà di un immobile ed utilizzando il ricavato per acquistare una rendita vitalizia si ottiene il risultato di trasformare uno stock di ricchezza immobiliare in un flusso di risorse per l’intero arco della vita della persona disabile.
In linea di principio, un risultato analogo si può ottenere con un singolo contratto: il prestito vitalizio ipotecario ovvero un contratto finanziario inverso rispetto al al mutuo ipotecario: se con quest’ultimo si trasforma il pagamento periodico di una somma (capitale più interessi) in uno stock patrimoniale, con il prestito vitalizio ipotecario si parte da una proprietà immobiliare e la si trasforma in una rendita. Si tratta di un prestito di importo compreso tra il 20% ed il 50% del valore dell’immobile sul quale viene accesa ipoteca: tale prestito può essere contratto mensilmente con l’erogazione di una rendita oppure in unica soluzione. Il debitore (cioè il proprietario dell’immobile) non è tenuto (salvo il caso di vendita dell’immobile) alla restituzione del prestito né al pagamento degli interessi. Gli eredi possono scegliere tra restituire alla banca il valore attuale del prestito erogato acquisendo la piena proprietà dell’immobile, oppure vendere l’immobile e ricevere la differenza tra valore di realizzo dell’immobile stesso ed il valore del debito. Il contratto contiene quindi una componente finanziaria ed una assicurativa (legata all’incertezza circa la durata della vita del contraente). Questa tipologia di contratti ha una notevole diffusione nel mondo anglosassone ed anche in Francia. In Italia l’utilizzo di questo strumento giuridico è di fatto precluso rispetto alla problematica del “dopo di noi”: la legge (DL 30/9/2005 n. 203, art. 11) prevede infatti la possibilità di accedere a tali finanziamenti solo per “persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti”. La ratio di questa norma non è del tutto evidente: certamente all’allungarsi della durata della vita residua attesa questa tipologia di contratto risulta di attuazione sempre più difficile. E’ pertanto probabile che sia la domanda sia l’offerta sarebbero particolarmente rarefatte per persone relativamente giovani; ciò non giustifica però l’esplicito divieto. Se la tipologie contrattuali a situazioni nelle quali la durata della vita residua attesa del contraente non è molto lunga, allora sarebbe logico prevedere una deroga a tale divieto per disabili gravi di età inferiore ai 65 anni: vi sono infatti gravi disabilità per le quali le aspettative di vita per una persona anche giovane possono essere più brevi che per una persona di 65 anni in normali condizioni di salute . (Fondazione Cariplo)
Prestito vitalizio ipotecario
Coniuge superstite
Art. 540 – Codice Civile
A favore del coniuge è riservata la metà del patrimonio dell’altro coniuge, salve le disposizioni dell’Art. 542 per il caso di concorso con i figli.
Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare , e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni.
Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli.
Art. 458 – Codice Civile – Divieto di patti successori
Fatto salvo quanto disposto dagli articoli 768-bis e seguenti è nulla ogni convenzione con cui taluno dispone della propria successione.
E’ del pari nullo ogni atto col quale taluno dispone dei diritti che gli possono spettare su una successione non ancora aperta, o rinunzia ai medesimi (altro…)
Diritto personale
Esattamente come per il diritto di uso, il diritto di abitazione differisce da quello di usufrutto in termini quantitativi: è il più “limitato” dei tre diritti reali di godimento.
Infatti, l’oggetto del diritto di abitazione deve essere una casa che può essere abitata, dal titolare del diritto, limitatamente ai suoi bisogni e a quelli della sua famiglia.
Anche il diritto di abitazione, come il diritto di uso, è personale: il titolare di tale diritto deve goderne personalmente e direttamente.
Spesso il diritto di abitazione viene riconosciuto, sulla casa coniugale, al coniuge cui vengono affidati i figli in sede di separazione o divorzio.
Ancora si riconosce il diritto di abitazione sulla casa coniugale quando uno dei coniugi muore: il coniuge superstite acquista il diritto di abitare la residenza coniugale al momento dell’apertura della successione e questo diritto dura finché egli rimane in vita. (altro…)
Valore del diritto di abitazione ex art. 540 c.c. spettante al coniuge superstite in concorrenza con altri chiamati – Prelegato in prededuzione
Scioglimento della comunione ereditaria di un unico cespite immobiliare costituito dalla casa coniugale – Vendita giudiziaria – Valutazione del diritto di abitazione ex art. 540 C.C. spettante al coniuge superstite – Natura di prelegato del diritto di abitazione, da attribuirsi in prededuzione sino alla concorrenza della porzione c.d. disponibile ed oltre ancora. (altro…)
Un diritto reale minore
Il diritto di abitazione è giuridicamente simile all’usufrutto ma con sostanziali limitazioni:
non può essere CEDUTO, dato in LOCAZIONE, PIGNORATO e SEQUESTRATO!
È un diritto reale minore che ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia (moglie e figli). In fase di contratto acquisisce il diritto di abitazione anche il coniuge che lo eserciterà per tutta la durata della sua vita.
IL VALORE DEL DIRITTO DI ABITAZIONE si può determinare con diversi metodi, uno fra tutti è simile al calcolo dell’Usufrutto (vedi pagina usufrutto) ma anche prendendo come riferimento un immobile simile, capitalizzando la rendita che offrirebbe dall’affitto in relazione all’età del beneficiario più giovane. A disposizione info@vendinudaproprieta.it.
I vantaggi
I VANTAGGI DEL DIRITTO DI ABITAZIONE
Possedere il diritto di abitazione su un immobile offre innegabili vantaggi:
1. Il diritto è INPIGNORABILE ed INSEQUESTRABILE!
2. Il bene è a disposizione tua e dei tuoi famigliari;
3. Tutte le spese di manutenzione straordinaria spettano a chi compra la nuda proprietà;
4. Nessuno ti manderà via dal TUO immobile finché vorrai tu ed il tuo coniuge;
5. Se hai problemi di debiti od altro nessuno potrà ipotecarti la casa (ne sequestrarla) ma continuerai a viverci senza pagare un euro di affitto.
IRPEF
Ai fini Irpef sono tenuti a dichiarare il reddito dei fabbricati i titolari:
– del diritto di proprietà (anche se l’immobile è locato);
– di un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, superficie, diritto di abitazione del coniuge superstite).
Il contribuente titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il reddito del fabbricato.
I.C.I. – Imposta comunale sugli immobili
Sono tenuti al pagamento dell’ICI i soggetti titolari, su immobili (fabbricati, aree edificabili o terreni) siti in Italia:
– del diritto di proprietà (anche in caso in cui l’immobile sia concesso il locazione o comodato);
– di un diritto d’uso (uso, usufrutto, enfiteusi, diritto di abitazione del coniuge superstite, ecc..)
– del diritto di godimento derivante da un contratto di locazione finanziaria.
Diritto di uso e diritto di abitazione: Codice Civile
Art. 1021 Uso
Chi ha il diritto d’uso di una cosa, può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti (821) per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia (1023 e seguenti, 1100). I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.
Art. 1022 Abitazione
Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.
Art. 1023 Ambito della famiglia
Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d’uso o d’abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto e sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi (291 e seguenti), i figli naturali riconosciuti (250 e seguenti) e gli affiliati (404 e seguenti), anche se l’adozione, il riconoscimento o l’affiliazione sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi (att. 153).
Art. 1024 Divieto di cessione
I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere (853) o dare in locazione.
Art. 1025 Obblighi inerenti all’uso e all’abitazione
Chi ha l’uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa e tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario (1004 e seguenti). Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.
Art. 1026 Applicabilità delle norme sull’usufrutto
Le disposizioni relative all’usufrutto (978 e seguenti) si applicano, in quanto compatibili, all’uso e all’abitazione.
La vendita senza incanto di immobile gravato dal diritto di abitazione
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI CUNEO – 17.2.2010 (altro…)
