Prestito vitalizio ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario (Pvi) è stato introdotto con la Legge 248 del 2005 che al comma 12 recita: “Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da  parte  di  aziende  ed  istituti  di  credito nonché da parte di intermediari  finanziari,  di cui all’articolo 106 del testo unico di cui   al   decreto   legislativo   1°  settembre  1993,  n.  385,  di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi  e  spese,  e  rimborso  integrale  in unica soluzione alla scadenza,   assistiti   da   ipoteca   di  primo  grado  su  immobili residenziali,  riservati  a  persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.”

Il Pvi rappresenta un’alternativa alla nuda proprietà, che consiste in sintesi nella vendita della proprietà della casa, ma non del suo usufrutto, consentendo così all’anziano di vivere nella casa venduta.

Con la stipula del Pvi, l’anziano proprietario che si trova ad aver bisogno di liquidità può chiedere alla banca di convertire parte del valore di mercato dell’immobile di sua proprietà in contanti, chiedendo un finanziamento pari a quel valore e dando in garanzia l’ipoteca iscritta sull’abitazione. Questa soluzione, a differenza della nuda proprietà, non preclude la possibilità per gli eredi di recuperare l’immobile dato in garanzia, lasciando a questi la scelta tra:

  • rimborsare il credito della banca ed estinguere la relativa ipoteca;
  • vendere l’abitazione per rimborsare il credito e disporre delle eventuali somme rimanenti.
  • In assenza di eredi o se costoro non procedono al rimborso, il finanziamento viene estinto con la vendita dell’immobile.

Il prestito vitalizio ipotecario viene concesso a fronte di immobili residenziali che non siano: immobili in zone ad elevato rischio sismico, a meno di idonea copertura assicurativa; immobili gravati da vincoli artistici, paesistici o idrogeologici o senza concessione edilizia; immobili edificati su zone concesse dai comuni ex lege 167/1962; immobili gravati di ipoteca, fatta salva l’ipotesi di cancellazione dell’ipoteca preesistente

Il comma che ha introdotto il Pvi è stato recentemente modificato con il Ddl approvato dalla commissione Finanze del Senato il 19/03/2015.

Le recenti modifiche alla normativa che disciplina il Pvi prevedono innanzitutto l’abbassamento dell’età del richiedente dai 65 ai 60 anni compiuti.

Un’altra novità è rappresentata dall’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine, vale a dire l’esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un’imposta sostituiva (0,25% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati; 2% se non riferito a prima casa e relative pertinenze o se il prestito è erogato da un soggetto non bancario).

Viene inoltre introdotta la possibilità di concordare con la banca le modalità di rimborso graduale della quota di interessi e spese; quota sulla quale non viene applicata la capitalizzazione annuale degli interessi, contenendo di fatto l’importo da rimborsare. Qualora il soggetto non concordi le modalità di rimborso graduale, la leggere prevede tre casi che possono condurre al rimborso integrale del debito in un’unica soluzione:

  • decesso del soggetto finanziato;
  • trasferimento anche parziale di diritti reali sul bene;
  • compimento di atti che riducano significativamente il valore dell’immobile (es. diritti reali in favore di terzi).

Se si verifica una delle circostanze sopraelencate, e il prestito non viene rimborsato entro dodici mesi, il finanziatore vende l’immobile a valore di mercato e usa le somme ricavate per estinguere il credito; le eventuali somme rimanenti spettano al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa.

Questa formula è costosa e poco conveniente in quanto alla scadenza dei dodici mesi successivi alla scomparsa del contraente, gli eredi si trovano a risarcire in un’unica soluzione una somma pari alla capitalizzazione composta sul capitale prestato e sugli interessi maturati. In pratica, è ammesso anatocismo: gli interessi maturati sul prestito producono a loro volta altri interessi, causando una crescita esponenziale del debito.

In pratica, il contraente incassa un importo che è solitamente meno della metà di quanto potrebbe incassare vendendo normalmente la nuda proprietà lasciando agli eredi un pugno di mosche.

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ROMA, 12 LUG 2014 – Abi e Associazioni dei Consumatori (Acu, Adiconsum, Adoc, Asso-Consum, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Movimento Consumatori, Mdc, Unc) hanno firmato un “protocollo d’intesa sui principi per l’offerta del prestito ipotecario vitalizio”, nuova opportunità, alternativa alla nuda proprietà, per sostenere il livello del reddito dei pensionati, assicurando il mantenimento della proprietà ed il possesso del bene immobile. Lo rende noto l’Abi precisando che la potenziale platea dei beneficiari di questo strumento è di 12 milioni di persone con più di 65 anni, che detengono una notevole parte del patrimonio immobiliare a fronte di una limitata capacità di spesa causata da bassi redditi da pensione.Nel merito, spiega la nota dell’Abi, le parti hanno elaborato 4 principi utili anche per contribuire ad un ordinato sviluppo di questo nuovo segmento di mercato.

L’Abi e undici associazioni di consumatori (Acu, Adiconsum, Adoc, Asso-Consum, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Movimento Consumatori, Mdc, Unc) hanno firmato un protocollo d’intesa sui principi per l’offerta del prestito vitalizio ipotecario.

La potenziale platea dei beneficiari di questo strumento di accesso al credito in Italia, si legge in una nota, è di 12 milioni di persone con più di 65 anni, che detengono una notevole parte del patrimonio immobiliare a fronte di una limitata capacità di spesa causata da bassi redditi da pensione. L’Abi e le associazioni dei consumatori aderenti hanno definito alcuni principi cui tener conto in sede di offerta del prestito in questione, con il duplice fine di rafforzare la tutela dei consumatori e di assicurare loro una scelta sempre più consapevole nell’ambito di un mercato concorrenziale che da queste misure può trarre benefici per la sua crescita in termini di efficienza e di efficacia.

Le parti hanno elaborato 4 principi utili anche per contribuire ad un ordinato sviluppo di questo nuovo segmento di mercato:

– “Quota massima di rimborso del credito”: il valore del debito da rimborsare non può essere superiore al valore ricavato dalla vendita dell’immobile in garanzia. In questo modo si eviterà che il mutuatario lasci agli eredi un importo da restituire superiore a quello ricavabile dalla eventuale vendita della proprietà ipotecata.

– “Garanzia da Co-intestazione”: il principio richiama l’attenzione sull’opportunità che entrambi i coniugi sottoscrivano il contratto (anche nel caso che l’immobile sia di proprietà di uno solo dei due) a tutela del coniuge più longevo.

– “Prospetto di maturazione degli interessi”: nell’ottica di assicurare una maggiore comprensione e consapevolezza da parte del consumatore in merito alle caratteristiche del finanziamento è fornito al mutuatario un prospetto di maturazione degli interessi con una durata di almeno 10 anni.

– “Periodo di riflessione a favore degli eredi”: il principio si fonda sul prevedere un  significativo periodo di riflessione a favore degli eredi per la gestione della vendita dell’immobile al verificarsi dell’evento che comporta il rimborso degli importi dovuti per il prestito. Questa soluzione ha l’indubbio vantaggio di consentire agli eredi di poter scegliere con la dovuta attenzione se provvedere al rimborso del predetto prestito o gestire direttamente la vendita dell’immobile.

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