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Prestito vitalizio ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario (Pvi) è stato introdotto con la Legge 248 del 2005 che al comma 12 recita: “Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.”

Il Pvi rappresenta un’alternativa alla nuda proprietà, che consiste in sintesi nella vendita della proprietà della casa, ma non del suo usufrutto, consentendo così all’anziano di vivere nella casa venduta.

Con la stipula del Pvi, l’anziano proprietario che si trova ad aver bisogno di liquidità può chiedere alla banca di convertire parte del valore di mercato dell’immobile di sua proprietà in contanti, chiedendo un finanziamento pari a quel valore e dando in garanzia l’ipoteca iscritta sull’abitazione. Questa soluzione, a differenza della nuda proprietà, non preclude la possibilità per gli eredi di recuperare l’immobile dato in garanzia, lasciando a questi la scelta tra:

rimborsare il credito della banca ed estinguere la relativa ipoteca;
vendere l’abitazione per rimborsare il credito e disporre delle eventuali somme rimanenti.
In assenza di eredi o se costoro non procedono al rimborso, il finanziamento viene estinto con la vendita dell’immobile.

Il prestito vitalizio ipotecario viene concesso a fronte di immobili residenziali che non siano: immobili in zone ad elevato rischio sismico, a meno di idonea copertura assicurativa; immobili gravati da vincoli artistici, paesistici o idrogeologici o senza concessione edilizia; immobili edificati su zone concesse dai comuni ex lege 167/1962; immobili gravati di ipoteca, fatta salva l’ipotesi di cancellazione dell’ipoteca preesistente

Il comma che ha introdotto il Pvi è stato recentemente modificato con il Ddl approvato dalla commissione Finanze del Senato il 19/03/2015.

Le recenti modifiche alla normativa che disciplina il Pvi prevedono innanzitutto l’abbassamento dell’età del richiedente dai 65 ai 60 anni compiuti.

Un’altra novità è rappresentata dall’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine, vale a dire l’esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un’imposta sostituiva (0,25% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati; 2% se non riferito a prima casa e relative pertinenze o se il prestito è erogato da un soggetto non bancario).

Viene inoltre introdotta la possibilità di concordare con la banca le modalità di rimborso graduale della quota di interessi e spese; quota sulla quale non viene applicata la capitalizzazione annuale degli interessi, contenendo di fatto l’importo da rimborsare. Qualora il soggetto non concordi le modalità di rimborso graduale, la leggere prevede tre casi che possono condurre al rimborso integrale del debito in un’unica soluzione:

decesso del soggetto finanziato;
trasferimento anche parziale di diritti reali sul bene;
compimento di atti che riducano significativamente il valore dell’immobile (es. diritti reali in favore di terzi).

Se si verifica una delle circostanze sopraelencate, e il prestito non viene rimborsato entro dodici mesi, il finanziatore vende l’immobile a valore di mercato e usa le somme ricavate per estinguere il credito; le eventuali somme rimanenti spettano al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa.

Questa formula è costosa e poco conveniente in quanto alla scadenza dei dodici mesi successivi alla scomparsa del contraente, gli eredi si trovano a risarcire in un’unica soluzione una somma pari alla capitalizzazione composta sul capitale prestato e sugli interessi maturati. In pratica, è ammesso anatocismo: gli interessi maturati sul prestito producono a loro volta altri interessi, causando una crescita esponenziale del debito.

In pratica, il contraente incassa un importo che è solitamente meno della metà di quanto potrebbe incassare vendendo normalmente la nuda proprietà lasciando agli eredi un pugno di mosche.

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ROMA, 12 LUG 2014 – Abi e Associazioni dei Consumatori (Acu, Adiconsum, Adoc, Asso-Consum, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Movimento Consumatori, Mdc, Unc) hanno firmato un “protocollo d’intesa sui principi per l’offerta del prestito ipotecario vitalizio”, nuova opportunità, alternativa alla nuda proprietà, per sostenere il livello del reddito dei pensionati, assicurando il mantenimento della proprietà ed il possesso del bene immobile. Lo rende noto l’Abi precisando che la potenziale platea dei beneficiari di questo strumento è di 12 milioni di persone con più di 65 anni, che detengono una notevole parte del patrimonio immobiliare a fronte di una limitata capacità di spesa causata da bassi redditi da pensione.Nel merito, spiega la nota dell’Abi, le parti hanno elaborato 4 principi utili anche per contribuire ad un ordinato sviluppo di questo nuovo segmento di mercato.

L’Abi e undici associazioni di consumatori (Acu, Adiconsum, Adoc, Asso-Consum, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Movimento Consumatori, Mdc, Unc) hanno firmato un protocollo d’intesa sui principi per l’offerta del prestito vitalizio ipotecario.

La potenziale platea dei beneficiari di questo strumento di accesso al credito in Italia, si legge in una nota, è di 12 milioni di persone con più di 65 anni, che detengono una notevole parte del patrimonio immobiliare a fronte di una limitata capacità di spesa causata da bassi redditi da pensione. L’Abi e le associazioni dei consumatori aderenti hanno definito alcuni principi cui tener conto in sede di offerta del prestito in questione, con il duplice fine di rafforzare la tutela dei consumatori e di assicurare loro una scelta sempre più consapevole nell’ambito di un mercato concorrenziale che da queste misure può trarre benefici per la sua crescita in termini di efficienza e di efficacia.

Le parti hanno elaborato 4 principi utili anche per contribuire ad un ordinato sviluppo di questo nuovo segmento di mercato:

– “Quota massima di rimborso del credito”: il valore del debito da rimborsare non può essere superiore al valore ricavato dalla vendita dell’immobile in garanzia. In questo modo si eviterà che il mutuatario lasci agli eredi un importo da restituire superiore a quello ricavabile dalla eventuale vendita della proprietà ipotecata.

– “Garanzia da Co-intestazione”: il principio richiama l’attenzione sull’opportunità che entrambi i coniugi sottoscrivano il contratto (anche nel caso che l’immobile sia di proprietà di uno solo dei due) a tutela del coniuge più longevo.

– “Prospetto di maturazione degli interessi”: nell’ottica di assicurare una maggiore comprensione e consapevolezza da parte del consumatore in merito alle caratteristiche del finanziamento è fornito al mutuatario un prospetto di maturazione degli interessi con una durata di almeno 10 anni.

– “Periodo di riflessione a favore degli eredi”: il principio si fonda sul prevedere un significativo periodo di riflessione a favore degli eredi per la gestione della vendita dell’immobile al verificarsi dell’evento che comporta il rimborso degli importi dovuti per il prestito. Questa soluzione ha l’indubbio vantaggio di consentire agli eredi di poter scegliere con la dovuta attenzione se provvedere al rimborso del predetto prestito o gestire direttamente la vendita dell’immobile.

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Il bello di tutto questo è che potrai farlo garantendoti anche della liquidità per essere totalmente tranquillo grazie alla vendita della nuda proprietà.

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Nostro partner tedesco: studio Rechtsanwalt (Avvocato) Sebastian Evers
Gottschedstraße 6 04109 Leipzig Tel.: +49(0)341 33 66 852 Fax: +49(0)341 33 78 268
Cell. 491788357172 www.rechtsanwalt-evers.de sebastianevers@rechtsanwalt-evers.de

http://www.insidertipps-italien.com/index_Immobilienmarkt_Italien_Immobiliensuche_Villa_Wohnung.htm

Spagnolo

Vendita nuda proprietà: As ventas al descubierto de propiedad

I nostri contatti in Panama e Cartagena.

La nuda propiedad de una cosa de la que no se tiene el usufructo, recayendo en otra persona distinta al propietario.

El usufructo es un derecho que da a quien lo ostenta la posibilidad de usar la cosa sobre la que recae (inmueble, mueble, acciones, etc.), con exclusión de otros, y también la de percibir sus frutos o rentas (por ejemplo, si se trata de un piso y se arrienda, quien recibe la renta es el usufructuario). Pero el usufructuario no es propietario del bien, lo es el llamado nudo propietario, el cual puede definirse como el propietario sin usufructo.

El usufructo tiene como plazo máximo de existencia la vida de la persona sobre la cual se ha constituido (puede constituirse por menos tiempo, pero no por más), de modo que el nudo propietario, que no puede usar la cosa, tiene la expectativa cierta de que cuando el usufructo se extinga, él adquirirá el llamado pleno dominio de la misma y, que aunque el usufructuario vendiera su derecho, éste no duraría nunca más que su vida.

Ejemplo. El típico supuesto es el de las herencias. Un padre fallece y lega el usufructo universal (es decir, de todos los bienes) a su esposa, y acto seguido nombra herederos (en la nuda propiedad, por tanto), a sus hijos.

La esposa usufructuaria sabe que durante toda su vida va a poder usar y percibir las rentas de todos los bienes del esposo fallecido, sin que los hijos herederos puedan impedirlo. Incluso, aunque los hijos sean por ejemplo nudo propietarios de la vivienda heredada, la madre podría impedirles su entrada en su condición de única usufructuaria. Y por su parte, los hijos saben que toda la herencia del padre disfrutada por la madre, aunque ahora no puedan utilizarla, cuando ella fallezca será de ellos en pleno dominio puesto que se habrá extinguido con ella el usufructo sobre los bienes heredados, sin que ella pueda impedir este efecto.

luciana i’m still hot

Francese

Vendita nuda proprietà: Vente nue-propriété

Paris Property Finders, we work exclusively on behalf of buyers to find their ideal property in Paris

Stone & living

F.a.q. domanda e risposta per conoscere meglio la nuda proprietà

In questa sezione saranno riportate delle domande e risposte relative all’attività di compravendita di nuda proprietà per case di prestigio. In tale sede vi sono solo alcuni cenni ai temi maggiormente affrontati nelle sezioni dedicate nel sito.

Cosa è l’usufrutto?

L’usufrutto è un diritto reale di godimento che consente al titolare (usufruttuario) di godere della cosa altrui, facendone propri i frutti e percependo dalla medesima ogni utilità, esercitando quindi i poteri che spetterebbero al proprietario. Tale diritto è a tempo determinato, nel senso che non può eccedere la vita dell’usufruttuario.

Cosa è la nuda proprietà?

A differenza di una normale compravendita immobiliare, in questa transazione vi è la distinzione tra colui che detiene la proprietà dell’immobile (nudo proprietario) e colui che, in base agli accordi, può usufruire dell’immobile per la durata prevista dall’atto (usufruttuario). Il nudo proprietario non ha nessuna facoltà di godere del bene oggetto di usufrutto, conservando però un controllo seppur limitato sullo stesso; difatti, solo il nudo proprietario può mutare la destinazione economica e provvedere alle riparazioni straordinarie.Ovviamente, conserverò il potere di disporre della nuda popiretà, essendo quest’ultima un valore.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa operazione?

I vantaggi per l’acquirente della nuda proprietà sono:

investimento a medio lungo termine a rendimenti sicuramente interessanti e vantaggiosi
importanti vantaggi fiscali nell’acquisizione

I vantaggi invece per il venditore della nuda proprietà sono:

recuperare liquidità senza perdere l’attuale qualità di vita
una trattativa che non muta la propria vita sociale
avere il diritto di usufrutto per tutto il resto della vita

Per quanto riguarda gli svantaggi, non ve ne sono di particolarmente evidenti.L’unico svantaggio che può essere riscontrato consiste nel fatto che all’atto della stipula del contratto l’acquirente realizza un investimento senza una data certa di remunerazione. Questo aspetto viene infatti considerato nel prezzo di compravendita della nuda proprietà.

A chi può interessare una operazione di compravendita di nuda proprietà?

Potenzialmente ogni persona può essere interessata ad effettuare una transazione di questo tipo. In linea di massima, l’operazione tipo per questo genere di trattativa si rispecchia in una persona anziana, di solito senza eredi, che vende la nuda proprietà, ottenendo liquidità che probabilmente non percepisce con la sola pensione. Ma nin solo, vi è altresì un investitore di media età che compra la nuda proprietà per sé o per i propri figli, realizzando così un investimento a medio lungo termine comprando un immobile ad un prezzo molto inferiore rispetto ad una compravendita di piena proprietà.

In merito a questa domanda, la nostra struttura, tramite il suo reparto commerciale, è disponibile a delineare, in particolar modo a persone anziane, le specifiche offerte commerciali a loro riservate. La scelta di usufrutto.it negli anni si è mostrata vincente nell’offrire una consulenza attenta e vantaggiosa.

Questo tipo di acquisizione, in quale percentuale si attesta rispetto al resto del mercato immobiliare?

Le ultime notizie mostrano come questa tipologia di compravendita sia sempre più utilizzata. La convenienza fiscale dell’operazione e le insoddisfazioni date dal mondo finanziario ai risparmiatori stanno portando sempre maggiore attenzione a investimenti certi e garantiti nel mattone. L’acquisto della nuda proprietà si sta mostrando uno strumento utile ed in costante crescita nel trand delle transazioni immobiliari. La nuda proprietà si sta palesando come un investimento di qualità a prezzi vantaggiosi.

Come si stima il prezzo della transazione?

Nel sito, come per tutte le altre risposte, vi sono le sezioni dedicate che spiegano in analitico. In linea di principio il prezzo della nuda proprietà si calcola partendo dal valore dell’immobile (proprietà piena) da cui si sottrarre il valore dell’usufrutto. In base alla tabella visibile sul sito, emanata dal ministero, si considera maggiore il prezzo da pagare per l’acquisto della nuda proprietà quanto minore è il prezzo dell’usufrutto. Il prezzo dell’usufrutto si stima in base all’età del usufruttuario, quindi per semplificare, più il proprietario della casa che vuole cedere la nuda proprietà è anziano più è basso il prezzo dell’usufrutto e quindi alta la cifra che incasserà per la vendita della nuda proprietà. Per semplificare riportiamo un esempio:

Si prende il valore dell’intera proprietà dell’immobile (supponiamo euro 100.000) e lo si moltiplica per il tasso di interesse legale (dall’01.01.2011 con D.M. 7 dicembre 2010 è del 1,5 %), si ottiene così la rendita annua = euro 100.000 X 1,5 % = euro 1.500. La rendita annua viene poi moltiplicata per il valore della tabella corrispondente all’età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 49 anni. euro 1.500 X 49,5 = euro 74.250 (valore dell’usufrutto).

Il valore della nuda proprietà si ottiene per differenza. Nell’esempio: euro 100.000 – 74.250 = euro 25.750. Rimanendo nell’esempio, quindi, la persona che decidesse di vendere la nuda proprietà del suo appartamento (del valore di euro 100.000) incasserebbe euro 25.750, mantenendo la disponibilità dell’appartamento per tutta la vita. Il nudo proprietario invece, per disporre dell’appartamento, deve aspettare la morte dell’usufruttuario, ma in cambio assicura per sé o per i suoi eredi la proprietà futura di un appartamento del valore di euro 100.000 al prezzo di euro 25.750.

Oltre a questo aspetto vi è da considerare che usufrutto.it offre all’acquirente della nuda proprietà uno sconto commerciale importante rispetto al valore che si desume dal calcolo.

Quali sono invece i vantaggi fiscali?

Come già anticipato nelle domande precedenti uno dei vantaggi della nuda proprietà è l’aspetto fiscale. Il principale vantaggio è dato da fatto che la base imponibile per il calcolo delle imposte sull’atto di compravendita è dato dal valore della nuda proprietà. Quindi, in definitiva, le imposte da versare sono calcolate solo sul valore della nuda proprietà. Questo aspetto diventa particolarmente rilevante nel caso di compravendita di case di prestigio, poiché essendo solitamente elevato il valore dell’immobile, le imposte sono elevate poiché calcolare sul valore dell’immobile stesso. Calcolato sul solo valore della nuda proprietà questa genera un carico fiscale inferiore.

Quale è, in merito, il servizio che offre usufrutto.it?

Usufrutto.it è un network di professionisti in grado di offrire consulenza nella vendita o acquisto della nuda proprietà, specializzata nel settore degli immobili di lusso. Essere dei consulenti ci permette di essere indipendenti rispetto al cliente poiché non lavoriamo con provvigioni. Il nostro ruolo e l’esperienza acquisita ci hanno reso nel tempo particolarmente attenti alla riservatezza delle informazioni e preparati nell’affrontare le valutazioni. Inoltre, usufrutto.it si pone anche come cliente finale e quindi se l’immobile è particolarmente interessante faremo una nostra proposta di acquisto della nuda proprietà.

Questi sono solo alcuni aspetti, altri potranno essere delineati con un contatto diretto con i nostri operatori.

Come posso fare ad avere informazioni più dettagliate?

Se si è interessati a vendere la propria nuda proprietà, vi è la possibilità di inserire il valore dell’immobile e l’età del proprietario per valutare a quanto ammonterà la liquidità che si percepirà nel momento della vendita, mantenendo il vitalizio.

Se si è interessati a comprare, per ragioni di riservatezza non sono pubblicate tutte le offerte in nostro possesso.

Quindi per entrambe le situazioni il nostro invito è di contattare i nostri operatori tramite la sezione contatti del sito.

Inglese

Lasciare l’usufrutto di qcs. a qcu. (o lasciare qcs. in usufrutto a qcu.) to leave sth. in usufruct to so.

Vendita nuda proprietà: Bare ownership sales … Residuary of right ownership sales

It is the right to use property in which another person (bare ownership) is the owner and to receive income (rents, dividends, …). This right is always temporary, the bare owner who intended to hold the freehold of the property at the termination of the usufruct.
The usufruct is usually life: it lasts the lifetime of the usufructuary and goes to his death. Such is the case, in particular, the usufruct of the surviving spouse.
The usufruct may also be provided for a fixed period (5 years, 10 years, etc..) Under two conditions: 1) If the life tenant dies before the arrival of the scheduled term, the usufruct is extinguished and the bare owner immediately becomes full owner of the property. 2) If a corporation or an association that is usufructuary, the usufruct can not be longer than 30 years.

An investment in bare ownership offers the best outlook in performance. The buyer receives, in the form of an immediate reduction of 50% on the purchase price, the equivalent of all updated rents, net of costs, taxes and charges, that he would have collected over the period had he invested in full ownership. No hidden expenses or risks. At the end of the temporary usufruct, the bare-owner immediately becomes the full owner. The net gain results from the free and automatic recovery of the usufruct, to which is added the re-evaluation of the property over the whole period.

A private investor acquires a quality property for 50% of its value, in bare ownership. At the same time, the usufruct is acquired for a fixed term (15 to 17 years) by an institutional investor who collects the rents and manages rental. Over the whole period, this investor is responsible for all costs, work and taxes. At the end of the usufruct, the original investor automatically and free of charge, recovers full ownership of his property, maintained and renovated.

Evoluzione demografica

Popolazione per classe di età al 1° gennaio. Valori percentuali
Fonte Istat – Rilevazione della popolazione residente comunale per sesso, anno di nascita e stato civile.

Nel grafico è rappresentata l’evoluzione della composizione percentuale per classe di età della popolazione nazionale dal 2011 al 2051: il numero dei giovani fino a 14 anni potrebbe ridursi a 7,9 milioni (dal 14,0 al 12,9 per cento dei residenti); la popolazione attiva contrarsi a 33,4 milioni entro il 2051 (dal 65,8 a 54,2 per cento) e quella degli over 64 salire a 20,3 milioni (da uno su cinque a uno su tre residenti nel 2050). Tali cambiamenti accentueranno ulteriormente lo squilibrio generazionale: l’indice di dipendenza degli anziani potrebbe raddoppiare (61 per cento) e l’indice di vecchiaia salire a 256 anziani ogni cento giovani. (altro…)

Il vitalizio

Tal volta chi paga per acquistare la nuda proprieta’ di un immobile offre un vitalizio. Pertanto, l’acquirente si impegna a pagare il prezzo dell’immobile non al rogito ma durante tutta la vita del/i venditore/i sottoscrivendo una rendita vitalizia. In tal caso sottoscrive un contratto aleatorio (art.1964 c.c.) scommettendo sulla data del decesso del venditore. Quanto pagato al momento dell’atto si chiama anticipo.

Ci sono due forme di vitalizi:

Il vitalizio occupato che consente al venditore di restare nel suo immobile durante tutta la sua vita o per una durata limitata. Il venditore si riserva di rinunciare al suo diritto d’usufrutto, d’uso o di abitazione in qualsiasi momento a condizione che venga maggiorata la sua rendita vitalizia.

Il vitalizio libero che consente all’acquirente di godere liberamente dell’immobile di cui è diventato proprietario della piena proprietà occupandolo o percependone un affitto a fronte del pagamento dell’anticipo e dei versamenti della rendita vitalizia. Soluzione utilizzata dal proprietario che non abita l’immobile e che intende liberarsi delle incombenze legati alla locazione a fronte di una rendita costante.

Normalmente il vitalizio tende a penalizzare il venditore e spesso riduce il prezzo della nuda proprietà sotto il 25% del valore del bene.

Vendita a termine

Si definisce vendita a termine la clausola in cui si prefissa un numero di rate a prescindere dalla durata della vita del venditore. Questa limitazione temporale può anche riguardare il solo diritto d’uso.