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Contratto di mantenimento

Non è previsto passaggio di denaro: la cessione della casa avviene in cambio dell’impegno della controparte a fornire un sostegno in termini di accudimento fisico e/o morale della persona che rinuncia alla proprietà.

E’ un contratto atipico dove si precisa quali siano le esigenze di mantenimento e il tenore di vita da garantire, ad esempio in termini di cura della persona e della casa, o di preparazione dei pasti. A volte viene garantito solo un supporto in termini di assistenza morale, compagnia o convivenza.

L’accordo deve essere obbligatoriamente aleatorio, deve essere cioè incerto e sconosciuto l’eventuale vantaggio o svantaggio per le parti al momento della firma: da un lato deve essere indeterminabile la speranza di vita del “vitaliziato”, dall’altra l’entità delle prestazioni di cui potrà avere effettivamente bisogno.

Se non c’è alea il contratto è nullo e, alla morte del cedente, l’immobile potrebbe rientrare nel calcolo della legittima (parte di eredità riservata per legge ai parenti più prossimi).

Spesso questo contratto viene stipulato tra un genitore e uno dei figli e, in questo caso, è importante dimostrare con chiarezza come il supporto fisico o morale sia a carico soprattutto o solo dell’erede beneficiario, per evitare rivalse da parte degli altri “legittimari”. Dunque deve esserci proporzione tra le prestazioni garantite e il valore dell’immobile. Qualora il cedente si è riservato l’usufrutto il valore di questo va sottratto da quello della piena proprietà, dunque, diventa difficile ricorrere a questi contratti quando si è troppo anziani.

Acquisto da parte del terzo (solitamente a favore dei figli)

I genitori possono intervenire all’atto al posto dei figli in questo modo:

“Il Venditore, riservando per sé il diritto vitalizio di abitazione, vende ai Sig.ri Figli, che faranno separato atto di accettazione, ed a favore dei quali accettano, quali parti stipulanti interessati, i Genitori, di tutti i beni ed i diritti immobiliari acquistati dalla parte alienante con il sottocitato titolo di provenienza, senza esclusioni e con la riserva e le successive addizioni, contestualmente indicate, quali in tal senso e salvo rettifica in caso di omissioni o indicazioni erronee si intendono qui esposti , cioè la proprietà esclusiva, nuda, gravata dal preindicato diritto d’abitazione, dei seguenti beni: ….”

Verrà poi inserito in atto questo patto speciale:

” Si conviene che la vendita come sopra stipulata a favore dei Figli resti irrevocabilmente conclusa dallo stipulante, rinunciando esso ad ogni propria facoltà di revoca per qualsiasi causa nei propri confronti ed a favore dei designati acquirenti, fino a che la vendita stessa possa essere validamente accettata da detti designanti acquirenti mediante apposito atto di accettazione che renda irrevocabile la stipulazione, previo conseguimento della corrispondente autorizzazione da parte della competente Autorità tutoria o mediante il raggiungimento della maggiore età per la parte acquirente minore di età, acquistando i diritti ed assumendo gli obblighi derivanti dal contratto a loro favore stipulato, con effetto verso chiunque a decorrere da oggi, per atto notarile integrativo. che sarà trascritto nei pubblici registri immobiliari e sarà prodotto in catasto per la voltura inerente ai beni e diritti di propria acquisizione, inoltre sarà comunicato agli stipulanti. ”

L’accettazione potrà avvenire senza limiti di tempo. Se nel mentre muoiono i genitori poco male in quanto i figli potranno comunque beneficiare.

Ulteriore possibilità è quella che i genitori conservino l’usufrutto:

“Il Venditore, riservando per

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sé il diritto vitalizio di abitazione, vende ai Sig.ri Figli, che faranno separato atto di accettazione, ed a favore dei quali accettano, quali parti stipulanti interessati, i Genitori, la nuda proprietà di tutti i beni ed i diritti immobiliari acquistati dalla parte alienante con il sottocitato titolo di provenienza, senza esclusioni e con la riserva e le successive addizioni, contestualmente indicate, quali in tal senso e salvo rettifica in caso di omissioni o indicazioni erronee si intendono qui esposti , cioè la proprietà esclusiva, nuda, gravata dal preindicato diritto d’abitazione, dei seguenti beni: ….”

Verranno poi inseriti in atto questi patti speciale:

“Si conviene che i Genitori mantengano l’usufrutto dei beni qualora siano ancora in vita successivamente la morte del Venditore”

Si suggerisce di predisporre una procura speciale dai figli ai genitori per vendere la nuda proprietà.

Paesi anglosassoni

Equity release: strumenti e procedimenti finanziari attraverso i quali il proprietario di un’abitazione può liquidare e incassare una parte dell’investimento effettuato nella acsa.

L’istituto giuridico della “nuda proprietà” diffuso in Italia non esiste nei paesi anglosassoni che hanno invece sviluppato forme diverse di prestito vitalizio (il cosiddetto reverse mortgage, cioè il “mutuo inverso”, o l’home equity loan, cioé il “prestito garantito dal valore della casa”), mentre in Francia sono molto diffusi prestiti vitalizi ipotecari e il contratto del viager.

Inghilterra – Leasehold

La proprietà in Inghilterra è tradizionalmente suddivisa in “leasehold” (simile al diritto di abitazione italiano) e “freehold” (piena proprietà libera da pesi). Un’alternativa e il “share of freehold” dove l’acquirente del “leasehold” acquista anche le quote (proporzionalmente alle dimensioni dell’appartamento) della società che detiene la piena proprietà (molto simile al “condominio” italiano). Tasse: la stamp duty equivale alla nostra imposta di registro e varia dal 3% al 5% per immobili dai 500.000 ai 2.000.000 di sterline, la coucil tax è l’equivalente dell’IMU con la differenza che viene pagata da chi occupa l’appartamento (quindi se il bene è locato rimane a carico dell’inquilino), tasse sul reddito da affitti sono pari al 20% con la possibilità di detrarre tutti i costi sia di manutenzione che di gestione dell’immobile. Gli affitti si dividono in affitti “short term” (alcune settimane) e affitti “long term” (oltre i 6 mesi). Le commissioni richieste dalle agenzie variano dal 10% al 15% annui. La compravendita si effettua formulando un’offerta e attendendo l’accettazione del venditore. Successivamente ciascuna delle parti nomina un “solicitor” (equivalente della figura del notaio italiano) per formalizzare il passaggio di proprietà. I costi variano a seconda del valore della compravendita. Per i finanziamenti ad acquirenti esteri le banche inglesi offrono mutui fino al 40.

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Vitalizio: azione di riduzione di un legittimario

L’atto di vitalizio è un contratto a prestazioni corrispettive dove, a fronte del trasferimento del bene, l’acquirente è tenuto ad assistere il venditore: in relazione alla sua longevità e alle condizione di salute, anche per un valore superiore a quello dell’immobile trasferito. Se però le due prestazioni (cessione e vitalizio) – pur tenendo conto del tipico rischio insito nell’accordo – non sono proporzionate nel valore, il contratto rivela la sua simulazione: perchè potrebbe nascondere una donazione – o anche un negotium mixtum cum donatione – lesiva delle quote di eredi legittimari.

Su questo punto si è espressa a marzo la cassazione (seconda sezione civile, sentenza 7479/13) che ha accolto l’azione di riduzione promossa da un legittimario, fratello dell’acquirente. Vale a dire l’azione giudiziaria con la quale entro dieci anni dall’apertura della successione, si può chiedere di ottenere la propria “quota di legittima”. al centro del contendere c’è un’abitazione, unico cespite dell’eredità. Il padre, all’età di 85 anni, l’ha ceduta a uno dei due figli, in cambio di un vitalizio alimentare. Ma secondo l’altro erede proprio l’età avanzata del genitore implicava un’aspettativa di vita molto limitata, e riduceva il valore della prestazione di mantenimento. Quel vitalizio alimentare non era cioè proporzionato al valore dell’immobile. In più il padre disponeva di una pensione e di altre piccole entrate personali che potevano coprire ampiamente lo scopo dichiarato nel contratto. Senza contare che al peggiorare delle condizioni di salute, l’eventuale degenza sarebbe passata a carico del sistema sanitario nazionale., riducendo ancora il costo per il beneficiario dell’immobile. Al di là dei rilievi specifici, la Cassazione ha indicato il percorso che il giudice deve seguire per valutare se c’è simulazione o meno. Il contratto di vitalizio è infatti aleatorio. Ma questa aleatorietà deve essere

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accertata al momento della conclusione dell’accordo, che è <<caratterizzato dalla incertezza obiettiva iniziale in ordine alla durata della vita del vitaliziato e dalla correlativa eguale incertezza in relazione al rapporto tra il valore complessivo delle prestazioni dovute dal vitaliziante in relazione alle esigenze esistenziali del vitaliziato ed il valore del cespite patrimoniale ceduto in corrispettivo del vitalizio.>>

I giudici in merito chiamati ad esprimersi sulla vicenda non avevano valutato l’immobile <<con riferimento all’epoca di conclusione del contratto, ritenendo in particolare superfluo l’espletamento di una Ctu (consulenza tecnica, ndr) al riguardo.>> Come si poteva dunque giudicare la sproporzione tra le rispettive prestazioni delle parti? Attraverso <<una effettiva comparazione>>: quella che dovrà esser eseguita da un nuovo esame.

Donare ai figli per acquistare casa

I genitori hanno la possibilità di consentire ai propri figli di acquistare un’unità immobiliare mettendo a loro disposizione il denaro necessario al momento del rogito.

Se l’abitazione si trova in Italia, i genitori devono provvedere a far apporre nell’atto di acquisto una nota che attesti il loro intervento per la messa a disposizione della provvista a favore del figlio. Il caso in questione configura un’ipotesi di donazione indiretta, senza una vera e propria donazione di carattere formale.

Da un punto di vista fiscale non si ha alcuna imposizione sull’atto di liberalità (art. 1-comma4-bis del D.Lgs 346/90 [1]) poichè è collegato alla categoria di atti aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali immobiliari per i quali è prevista l’applicazione dell’iva o dell’imposta di registro in maniera proporzionale.

NOTE:

[1] D.Lgs 346/90 Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni Art.1 […] c.4-bis)Ferma restando l’applicazione dell’imposta anche alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione, l’imposta non si applica nei casi di donazioni o di altre liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari ovvero il trasferimento di aziende, qualora per l’atto sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’imposta sul valore aggiunto. […]

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Diversamente, nel caso di acquisto dell’abitazione all’estero, non vale l’esclusione da imposta di donazione.

Occorre, quindi, stipulare in Italia un atto di donazione, sul quale verrà applicata l’aliquota, con indicazione della provvista che verrà fornita al figlio che si trasferirà all’estero.

Per ogni discendente diretto è, tuttavia, prevista una franchigia di un milione di euro.

Il figlio dovrà poi ottemperare alla fiscalità connessa a quella del Paese estero per le transazioni immobiliari.

In merito al trasferimento di denaro dall’Italia al Paese estero, gli obblighi sono a carico del contribuente che ha tratto beneficio dal trasferimento. Il figlio deve quindi indicare nel modulo RW della propria dichiarazione dei redditi la consistenza dell’investimento (Sez.II) ed i relativi trasferimenti (Sez.III) dei quali è stato beneficiario.

In capo ai genitori non ricorre, al contrario, nessun obbligo.

Rischio d’acquisto quando l’immobile è stato donato

La donazione non può essere lo strumento per privarsi del patrimonio e lasciare, alla propria morte, qualcuno dei legittimari (figli, coniugi, ascendenti del defunto) senza la quota minima che gli spetta.

Infatti, costoro potrebbero esperire un’azione giudiziaria, chiamata “di riduzione” per chiedere l’intera quota di legittima. Tale azione si prescrive in 10 anni a partire dall’apertura della successione.

Ugualmente il coniuge o il parente in linea diretta del donante potrebbero opporsi alla donazione.

Così, se il donatario ha ceduto a terzi gli immobili donati e non ci sono altri bene sui quali far valere il proprio diritto, il legittimario può chiedere la restituzione del bene al successivo acquirente. Quest’ultimo può comunque liberarsi dall’obbligo pagando l’equivalente in denaro.

In base alla legge 80/2005 l’azione di restituzione può essere intrapresa solo entro 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Solo trascorsi 20 anni dalla trascrizione, l’acquirente di un immobile donato può, quindi, dirsi esente da rischi. Tra questi rischi rientra anche la possibilità che arrivi una revoca per la sopravvenienza di un figlio del donante o l’esistenza di un figlio ignorato.

Il terzo acquirente non è comunque esposto ai rischi di restituzione se compra una casa frutto di donazione indiretta. Siamo nel caso di intestazione di beni a nome altrui, il cui esempio tipico è l’acquisto di un immobile, con denaro dei genitori, intestato a favore del figlio.

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