Oltre al diritto di ritenzione, di cui si è detto con riferimento all’eventuale inadempimento dell’obbligo del proprietario di corrispondere l’indennità dovuta per le eventuali addizioni apportate dall’usufruttuario, l’usufruttuario ha facoltà di promuovere l’azione negatoria (già conosciuta dai Romani sotto il nome di “actio negatoria”). Tale mezzo processuale è diretto ad accertare l’inesistenza di servitù o altri diritti vantati da terzi sul fondo, nonché a far valere il divieto di immissioni sul proprio fondo sancito dall’art. 844 c. c. (per approfondimenti si veda la trattazione specifica in materia di proprietà e la sentenza Cass. Civ., 6 marzo 1979, n. 1404).

L’usufruttuario, infine, avrà accesso a tutte le azioni che l’ordinamento ha posto a tutela della proprietà, nonché a difesa del possesso (sia che si tratti di azioni possessorie in senso stretto che di azioni c.d. di enunciazione, come visto nella sedes materiae) e potrà anche promuovere la c.d. vindicatio ususfructus, contro chiunque contesti, anche indirettamente, la titolarità del suo diritto.

Studio Cataldi

L’istituto dell’usufrutto, rispetto ad altri negozi quali la compravendita o la donazione, presenta almeno due innegabili vantaggi, i quali costituiscono uno dei motivi principali per cui l’usufrutto è una figura assai utilizzata nella prassi.

Il primo è rappresentato dalla possibilità di “monetizzare” il proprio bene, senza perderne la disponibilità; è questo il caso di chi, avendo bisogno di denaro liquido ma non avendo intenzione di privarsi, ad esempio, della propria abitazione, ne cede la nuda proprietà, non solo continuando a godere delle utilità del bene, ma garantendosi, altresì, le rendite della somma ricevuta a titolo di compenso da chi ha acquistato l’usufrutto. Anche il nudo proprietario, del resto, ha almeno un innegabile ritorno positivo: acquistare proprietà immobiliari a un prezzo notevolmente più basso, consentendo speculazioni e investimenti in costante crescita nell’attuale “mondo degli affari”.

Un secondo vantaggio offerto dall’istituto de quo è di carattere strettamente fiscale ed è costituito dalla riduzione della base imponibile dell’immobile di cui si dispone. La base imponibile, infatti, è il valore a partire dal quale si calcolano le imposte e, nel caso di costituzione di usufrutto, è costituita dal valore della sola nuda proprietà (che è tanto più basso quanto più giovane è l’usufruttuario). E’ da sottolineare, inoltre, che la tassazione è prevista solo al momento della cessione della nuda proprietà, e non anche quando l’usufrutto si estinguerà per consolidamento. Da quanto detto, emerge chiaramente che, per ottenere un risparmio d’imposta, è preferibile che un genitore, che intenda disporre, ad esempio, dell’appartamento in cui vive in favore dei figli, decida di cedere loro esclusivamente la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto fino alla sua morte.

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Come si accennava poc’anzi, i principali obblighi dell’usufruttuario ineriscono al dovere di mantenere la destinazione economica impressa alla cosa dal proprietario (ad esempio, l’usufruttuario non può compiere sul fondo lavori volti a trasformare un giardino in un frutteto, e viceversa) e quello di restituire la cosa, al termine dell’usufrutto, nello stato in cui si trova. Strettamente funzionali al rispetto dell’ultimo obbligo menzionato, sono altri due doveri che incombono sull’usufruttuario, salvo espressa dispensa: quello di fare a sue spese l’inventario dei beni e quello di prestare idonea cauzione per prendere possesso della cosa. Nel corso dell’esercizio del proprio diritto, che deve avvenire usando la diligenza del buon padre di famiglia, nel rispetto delle regole della tecnica, l’usufruttuario dovrà provvedere al pagamento delle imposte, dei canoni, delle rendite fondiarie e degli altri pesi annuali che gravano sulla cosa, nonché accollarsi le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione ed alla manutenzione ordinaria del bene (ad esempio la sostituzione o la verniciatura di porte o finestre, la tinteggiatura delle pareti o il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi).

Per quanto concerne la distinzione tra le spese di ordinaria amministrazione e quelle di straordinaria amministrazione (che, invece, competono al nudo proprietario), l’art. 1005 c.c. individua alcune delle principali riparazioni straordinarie, secondo un’elencazione che, comunque, non è affatto tassativa, secondo il costante orientamento giurisprudenziale. La norma citata le definisce come “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta”. Leggendo varie massime della Suprema Corte, comunque, le riparazioni straordinarie possono essere identificate, più in generale, in quelle che non costituiscono effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.

Altri obblighi che spettano all’usufruttuario, infine, sono quelli relativi, da un lato, alla denuncia al proprietario delle eventuali usurpazioni commesse da terzi sul fondo e, dall’altro lato, al pagamento di un canone periodico in favore del proprietario, se previsto nell’atto costitutivo.

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Il primo diritto che compete all’usufruttuario è sicuramente quello di conseguire il possesso della cosa, acquisendo una relazione immediata con la cosa stessa per servirsene, amministrarla e farne propri i frutti, senza che sia necessaria la collaborazione del nudo proprietario o di altri soggetti (tipico carattere dell’immediatezza, che accomuna tutti i diritti reali di godimento). All’usufruttuario spettano, inoltre, tutti i frutti, tanto naturali quanto civili, che la res produrrà fino all’estinzione dell’usufrutto.

Tra le facoltà concesse all’usufruttuario, peraltro, meritano di essere menzionate quella di locare il bene, di concedere ipoteca su di esso (ma non anche di costituire servitù a carico del fondo), nonché di cedere il proprio diritto per un tempo determinato o perfino sine die (sempre fermo restando il limite della vita dell’originario usufruttuario, essendo vietata la disposizione dell’usufrutto “mortis causa”).

Nel caso in cui, infine, l’usufruttuario abbia apportato alla res dei miglioramenti, i quali persistano alla data della cessazione, al fine di evitare un ingiustificato arricchimento del nudo proprietario, quest’ultimo dovrà corrispondere al primo un’indennità determinata in base al maggior valore arrecato alla cosa (cfr. art. 985 c.c.). Fino a quando detto credito non viene regolarmente soddisfatto, peraltro, è riconosciuta al titolare dell’usufrutto una particolare forma di garanzia: il diritto di ritenzione della cosa goduta, ossia la facoltà legittima di rifiutare la restituzione del bene, paralizzando così la pretesa del dominus.

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In merito alle modalità di costituzione del diritto in esame, analogamente a quanto previsto per gli altri diritti reali di godimento, anche l’usufrutto può sorgere in virtù della stipula di un contratto ad efficacia reale e redatto in forma scritta, a pena di nullità, in forza di testamento, o per usucapione.

In alcune ipotesi, poi, è la legge stessa a determinare come conseguenza di certe situazioni, giuridicamente qualificate, il sorgere in capo a uno o più soggetti del diritto di usufrutto, che viene chiamato, appunto, “legale”. Tra gli esempi più noti e frequenti di usufrutto legale ricordiamo quello individuato dall’art. 324 c.c. , posto a favore dei genitori rispetto ai beni del figlio minorenne; riguardo a quest’ultima figura, tuttavia, autorevole dottrina sottolinea come essa sia del tutto sui generis, in quanto sussiste in capo agli usufruttuari il vincolo di utilizzo dei frutti percepiti alla destinazione indicata dalla legge: il mantenimento della famiglia e l’educazione dei figli.

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