Assemblee e spese condominiali

Con la riforma del condominio si è previsto la solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario per il pagamento della somma dovuta al condominio. Il legislatore ha il diritto   di richiedere all’uno o all’altro l’intera quota di spettanza delle loro unità immobiliare di riferimento, mettendo al sicuro il diritto di credito del condominio.

Permane l’obbligo dell’amministratore di convocare in assemblea tutti gli aventi diritto, come previsto dall’art. 1136, comma 6 del codice civile: tra questi sono compresi anche l’usufruttuario e il nudo proprietario che sono condomini a tutti gli effetti e che sono tenuti al pari degli altri formando le volontà del condominio.

Anche prima dell’intervento della riforma era riconosciuto all’usufruttuario il diritto di partecipare all’assemblea e di esprimere il proprio voto negli affari che riguardavano l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Al nudo proprietario spettano invece tutte le decisioni riguardanti le innovazioni, le costruzioni e le manutenzioni straordinarie. Tali diritti sono stati confermati anche nel nuovo art. 67 Disp. att. c.c, che ha però previsto anche un’eccezione: il diritto di voto spetta comunque all’usufruttuario se il nudo proprietario si rifiuta di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico oppure ne ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo: in questo caso (art. 1006 c.c.) gli è data facoltà di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il rimborso alla cessazione dell’usufrutto. Questa nuova regola vale anche quando l’usufruttuario abbia apportato all’immobile, con il consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 c.c.) o abbia eseguito opere che hanno aumentato il valore del bene. In questi casi il legislatore della riforma, oltre a garantirgli l’indennità al termine dell’usufrutto, gli attribuisce anche il diritto di voto in assemblea in vece del nudo proprietario. È importante  che venga data comunicazione all’amministratore, affinché provveda a inviare l’avviso di convocazione a entrambi i soggetti.

Ad esclusione di questi casi, l’usufruttuario non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti spese o interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza, salvo che gli sia conferita specifica delega. Se l’assemblea è chiamata a deliberare opere di straordinaria manutenzione e di ricostruzione dei beni o dei servizi comuni, egli non può sostituire il nudo proprietario. Ognuno di loro è infatti titolare di un diverso e autonomo diritto che, nonostante sia esercitato in funzione della medesima unità immobiliare, li legittima da un lato a partecipare – anche contestualmente – all’assemblea e dall’altro a esprimere la propria volontà in assoluta autonomia e su materie diverse, senza sostituirsi.

Neppure è data facoltà all’assemblea di introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la legge ha fissato per tali due diversi soggetti: le spese a carico dell’usufruttuario devono essere solo da lui deliberate. Restano invece a carico dell’usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, nonché le riparazioni straordinarie che si sono rese necessarie a seguito dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria amministrazione. Grava così sull’usufruttuario l’obbligo di contribuire alle spese condominiali relative alla manutenzione  ordinaria delle cose e dei servizi comuni, ossia i lavori di modesta entità e di costo non elevato in relazione al reddito astratto dell’appartamento (come quelle relative, ad esempio, al funzionamento dell’impianto di riscaldamento e le piccole riparazioni all’ascensore) .

All’usufruttuario  spetta il diritto di voto in tema di nomina dell’amministratore e di determinazione del suo compenso, mentre in caso di modifica delle tabelle millesimali è richiesta anche la presenza del nudo proprietario. Quest’ultimo deve invece sopportare tutte le spese che non nascono dal normale dell’uso e del godimento della cosa, che consistano nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa stessa. L’avviso di convocazione quindi deve essere inviato al nudo proprietario o all’usufruttuario a seconda che l’ordine del giorno interessi l’uno o l’altro. L’errata convocazione potrebbe portare all’annullabilità delle eventuali delibere.

Dopo l’effettuazione della vendita della nuda proprietà, il venditore dovrà tempestivamente comunicare l’avvenuta cessione della nuda proprietà dell’immobile all’amministrazione condominiale.

L’usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell’assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l’ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Negli altri casi il diritto di voto spetta al nudo proprietario, in particolare nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio.

L’amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo esecuzione forzata sul diritto di usufrutto che, come stabilisce l’articolo 2810 del codice civile, può essere ipotecato.

Acquisto

Siamo una family office specializzata nel settore immobiliare di lusso.

Vendita

Se hai una casa da sogno non rinunciarci. Ai soldi ci pensiamo noi.

Chi siamo

Siamo presenti in tutta Italia e nel Mondo per trattare immobili di prestigio.