Il vitalizio

Tal volta chi paga per acquistare la nuda proprieta’ di un immobile offre un vitalizio. Pertanto, l’acquirente si impegna a pagare il prezzo dell’immobile non al rogito ma durante tutta la vita del/i venditore/i sottoscrivendo una rendita vitalizia. In tal caso sottoscrive un contratto aleatorio (art.1964 c.c.) scommettendo sulla data del decesso del venditore. Quanto pagato al momento dell’atto si chiama anticipo.

Ci sono due forme di vitalizi:

Il vitalizio occupato che consente al venditore di restare nel suo immobile durante tutta la sua vita o per una durata limitata. Il venditore si riserva di rinunciare al suo diritto d’usufrutto, d’uso o di abitazione in qualsiasi momento a condizione che venga maggiorata la sua rendita vitalizia.

 Il vitalizio libero che consente all’acquirente di godere liberamente dell’immobile di cui è diventato proprietario della piena proprietà occupandolo o percependone un affitto a fronte del pagamento dell’anticipo e dei versamenti della rendita vitalizia. Soluzione utilizzata dal proprietario che non abita l’immobile e che intende liberarsi delle incombenze legati alla locazione a fronte di una rendita costante.

Normalmente il vitalizio tende a penalizzare il venditore e spesso riduce il prezzo della nuda proprietà sotto il 25% del valore del bene.

Vendita a termine

Si definisce vendita a termine la clausola in cui si prefissa un numero di rate a prescindere dalla durata della vita del venditore.  Questa limitazione temporale può anche riguardare il solo diritto d’uso.

Viager immobiliare o Vendita con vitalizio

Il viager, in francese significa “vitalizio”, consiste nella vendita della nuda proprietà  o anche della piena proprietà di un immobile, e si caratterizza dal pagamento mediante la sottoscrizione di una rendita vitalizia a beneficio del venditore.

Il Venditore potrà anche ottenere parte contanti ed il restante sotto forma di rendita vitalizia (una sorta di pensione).

La possibilità giuridica di scindere i diritti reali di godimento del bene (Usufrutto e Diritto d’Uso e Abitazione), dalla proprietà, e le varie forme di trasformazione del valore del bene in vitalizio, in Italia sono poco conosciute rispetto ad altri paesi come la Francia.

Il viager si definisce come riservato, il più diffuso, qualora l’immobile sia occupato dal venditore.

Il viager si definisce libero quando l’immobile non è abitato dal venditore;  in questo caso il compratore ne acquista l’immediato godimento e può occuparlo o affittarlo.

Naturalmente nella stesura dei vari contratti necessita garantire al venditore l’effettivo pagamento del vitalizio così che il mancato rispetto della clausola faccia rientrare il bene nel possesso del venditore.

Ricovero in casa di riposo

Trattandosi in genere di persone anziane, in alcuni casi nell’atto di cessione della nuda proprietà si prevede una clausola che può rivelarsi utile per entrambe le parti.
Si stabilisce che, nel caso di ricovero in una casa di riposo dell’usufruttuario, il detentore della nuda proprietà può prendere pieno possesso dell’immobile, riconoscendo un compenso all’usufruttuario che cede il diritto prima della sua morte.
Il vantaggio è reciproco perché il nudo proprietario può entrare in pieno possesso prima del tempo, l’usufruttuario nel momento del bisogno realizza un’ulteriore somma.

Interesse legale per riparazioni straordinarie

L’usufruttuario deve corrispondere al nudo proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse legale nella misura del 5 per cento delle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.

Infatti, l’art.1005 del c.c. relativo alle riparazioni straordinarie recita, nel terzo ed ultimo comma, che ” L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie”.

Inquilino indesiderato

Per cautelarsi dall’eventualità di trovarsi alla morte dell’usufruttuario un inquilino indesiderato che, in possesso di un contratto con data certa, ha diritto di continuare la locazione per la durata contrattuale stabilita, comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto, potrà concordare con il venditore al momento dell’acquisto della nuda proprietà, l’obbligo da parte sua di comunicare le eventuali intenzioni di cedere l’usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione.

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