Contratto di mantenimento

Non è previsto passaggio di denaro: la cessione della casa avviene in cambio dell’impegno della controparte a fornire un sostegno in termini di accudimento fisico e/o morale della persona che rinuncia alla proprietà.

E’ un contratto atipico dove si precisa quali siano le esigenze di mantenimento e il tenore di vita da garantire, ad esempio in termini di cura della persona e della casa, o di preparazione dei pasti. A volte viene garantito solo un supporto in termini di assistenza morale, compagnia o convivenza.

L’accordo deve essere obbligatoriamente aleatorio, deve essere cioè incerto e sconosciuto l’eventuale vantaggio o svantaggio per le parti al momento della firma: da un lato deve essere indeterminabile la speranza di vita del “vitaliziato”, dall’altra l’entità delle prestazioni di cui potrà avere effettivamente bisogno.

Se non c’è alea il contratto è nullo e, alla morte del cedente, l’immobile potrebbe rientrare nel calcolo della legittima (parte di eredità riservata per legge ai parenti più prossimi).

Spesso questo contratto viene stipulato tra un genitore e uno dei figli e, in questo caso, è importante dimostrare con chiarezza come il supporto fisico o morale sia a carico soprattutto o solo dell’erede beneficiario, per evitare rivalse da parte degli altri “legittimari”. Dunque deve esserci proporzione tra le prestazioni garantite e il valore dell’immobile.  Qualora il cedente si è riservato l’usufrutto il valore di questo va sottratto da quello della piena proprietà, dunque, diventa difficile ricorrere a questi contratti quando si è troppo anziani.

Acquisto da parte del terzo (solitamente a favore dei figli)

I genitori possono intervenire all’atto al posto dei figli in questo modo:

Il Venditore, riservando per sé il diritto vitalizio di abitazione, vende ai Sig.ri  Figli, che faranno separato atto di accettazione, ed a favore dei quali accettano, quali parti stipulanti interessati, i Genitori,  di tutti i beni ed i diritti immobiliari acquistati dalla parte alienante con il sottocitato titolo di provenienza, senza esclusioni e con la riserva e le successive addizioni, contestualmente indicate, quali in tal senso e salvo rettifica in caso di omissioni o indicazioni erronee si intendono qui esposti , cioè la proprietà esclusiva, nuda, gravata dal preindicato diritto d’abitazione, dei seguenti beni: ….”

Verrà poi inserito in atto questo patto speciale:

Si conviene che la vendita come sopra stipulata a favore dei Figli resti irrevocabilmente conclusa dallo stipulante, rinunciando esso ad ogni propria facoltà di revoca per qualsiasi causa nei propri confronti ed a favore dei designati acquirenti, fino a che la vendita stessa possa essere validamente accettata da detti designanti acquirenti mediante apposito atto di accettazione che renda irrevocabile la stipulazione, previo conseguimento della corrispondente autorizzazione da parte della  competente Autorità tutoria o mediante il raggiungimento della maggiore età per la parte acquirente minore di età, acquistando i diritti ed assumendo gli obblighi derivanti dal contratto a loro favore stipulato, con effetto verso chiunque a decorrere da oggi, per atto notarile integrativo. che sarà trascritto nei pubblici registri immobiliari e sarà prodotto in catasto per la voltura inerente ai beni e diritti di propria acquisizione, inoltre sarà comunicato agli stipulanti.

L’accettazione potrà avvenire senza limiti di tempo. Se nel mentre muoiono i genitori poco male in quanto i figli potranno comunque beneficiare.

Ulteriore possibilità è quella che i genitori conservino l’usufrutto:

Il Venditore, riservando per

sé il diritto vitalizio di abitazione, vende ai Sig.ri Figli, che faranno separato atto di accettazione, ed a favore dei quali accettano, quali parti stipulanti interessati, i Genitori,  la nuda proprietà di tutti i beni ed i diritti immobiliari acquistati dalla parte alienante con il sottocitato titolo di provenienza, senza esclusioni e con la riserva e le successive addizioni, contestualmente indicate, quali in tal senso e salvo rettifica in caso di omissioni o indicazioni erronee si intendono qui esposti , cioè la proprietà esclusiva, nuda, gravata dal preindicato diritto d’abitazione, dei seguenti beni: ….”

Verranno  poi inseriti  in atto questi patti speciale:

“Si conviene che i Genitori mantengano l’usufrutto dei beni qualora siano ancora in vita successivamente la morte del Venditore”

” Si conviene che la vendita come sopra stipulata a favore dei Figli resti irrevocabilmente conclusa dallo stipulante, rinunciando esso ad ogni propria facoltà di revoca per qualsiasi causa nei propri confronti ed a favore dei designati acquirenti, fino a che la vendita stessa possa essere validamente accettata da detti designanti acquirenti mediante apposito atto di accettazione che renda irrevocabile la stipulazione, previo conseguimento della corrispondente autorizzazione da parte della  competente Autorità tutoria o mediante il raggiungimento della maggiore età per la parte acquirente minore di età, acquistando i diritti ed assumendo gli obblighi derivanti dal contratto a loro favore stipulato, con effetto verso chiunque a decorrere da oggi, per atto notarile integrativo. che sarà trascritto nei pubblici registri immobiliari e sarà prodotto in catasto per la voltura inerente ai beni e diritti di propria acquisizione, inoltre sarà comunicato agli stipulanti. ”

Si suggerisce di predisporre una procura speciale dai figli ai genitori per vendere la nuda proprietà.

Il vitalizio

Tal volta chi paga per acquistare la nuda proprieta’ di un immobile offre un vitalizio. Pertanto, l’acquirente si impegna a pagare il prezzo dell’immobile non al rogito ma durante tutta la vita del/i venditore/i sottoscrivendo una rendita vitalizia. In tal caso sottoscrive un contratto aleatorio (art.1964 c.c.) scommettendo sulla data del decesso del venditore. Quanto pagato al momento dell’atto si chiama anticipo.

Ci sono due forme di vitalizi:

Il vitalizio occupato che consente al venditore di restare nel suo immobile durante tutta la sua vita o per una durata limitata. Il venditore si riserva di rinunciare al suo diritto d’usufrutto, d’uso o di abitazione in qualsiasi momento a condizione che venga maggiorata la sua rendita vitalizia.

 Il vitalizio libero che consente all’acquirente di godere liberamente dell’immobile di cui è diventato proprietario della piena proprietà occupandolo o percependone un affitto a fronte del pagamento dell’anticipo e dei versamenti della rendita vitalizia. Soluzione utilizzata dal proprietario che non abita l’immobile e che intende liberarsi delle incombenze legati alla locazione a fronte di una rendita costante.

Normalmente il vitalizio tende a penalizzare il venditore e spesso riduce il prezzo della nuda proprietà sotto il 25% del valore del bene.

Vendita a termine

Si definisce vendita a termine la clausola in cui si prefissa un numero di rate a prescindere dalla durata della vita del venditore.  Questa limitazione temporale può anche riguardare il solo diritto d’uso.

Viager immobiliare o Vendita con vitalizio

Il viager, in francese significa “vitalizio”, consiste nella vendita della nuda proprietà  o anche della piena proprietà di un immobile, e si caratterizza dal pagamento mediante la sottoscrizione di una rendita vitalizia a beneficio del venditore.

Il Venditore potrà anche ottenere parte contanti ed il restante sotto forma di rendita vitalizia (una sorta di pensione).

La possibilità giuridica di scindere i diritti reali di godimento del bene (Usufrutto e Diritto d’Uso e Abitazione), dalla proprietà, e le varie forme di trasformazione del valore del bene in vitalizio, in Italia sono poco conosciute rispetto ad altri paesi come la Francia.

Il viager si definisce come riservato, il più diffuso, qualora l’immobile sia occupato dal venditore.

Il viager si definisce libero quando l’immobile non è abitato dal venditore;  in questo caso il compratore ne acquista l’immediato godimento e può occuparlo o affittarlo.

Naturalmente nella stesura dei vari contratti necessita garantire al venditore l’effettivo pagamento del vitalizio così che il mancato rispetto della clausola faccia rientrare il bene nel possesso del venditore.

Ricovero in casa di riposo

Trattandosi in genere di persone anziane, in alcuni casi nell’atto di cessione della nuda proprietà si prevede una clausola che può rivelarsi utile per entrambe le parti.
Si stabilisce che, nel caso di ricovero in una casa di riposo dell’usufruttuario, il detentore della nuda proprietà può prendere pieno possesso dell’immobile, riconoscendo un compenso all’usufruttuario che cede il diritto prima della sua morte.
Il vantaggio è reciproco perché il nudo proprietario può entrare in pieno possesso prima del tempo, l’usufruttuario nel momento del bisogno realizza un’ulteriore somma.

Interesse legale per riparazioni straordinarie

L’usufruttuario deve corrispondere al nudo proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse legale nella misura del 5 per cento delle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.

Infatti, l’art.1005 del c.c. relativo alle riparazioni straordinarie recita, nel terzo ed ultimo comma, che ” L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie”.

Inquilino indesiderato

Per cautelarsi dall’eventualità di trovarsi alla morte dell’usufruttuario un inquilino indesiderato che, in possesso di un contratto con data certa, ha diritto di continuare la locazione per la durata contrattuale stabilita, comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto, potrà concordare con il venditore al momento dell’acquisto della nuda proprietà, l’obbligo da parte sua di comunicare le eventuali intenzioni di cedere l’usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione.

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